Das eigene Haus auf einem fremden Grundstück – darum handelt es sich kurz zusammengefasst beim Erbbaurecht, umgangssprachlich oft auch Erbpacht genannt. Doch wie funktioniert das genau? Was sind die Vor- und Nachteile beim Erbbaurecht? Und auf was gilt es genau zu achten? All das erfahren Sie im Folgenden.
Das Erbbaurecht funktioniert folgendermaßen: Der Erbbaurechtnehmer pachtet vom Erbbaurechtgeber ein Grundstück für mehrere Jahrzehnte. In der Regel sind das zwischen 60 und 99 Jahre. Dies wird in einem Erbbaurechtsvertrag sowie im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch festgehalten. Der Erbbaurechtnehmer hat das Recht auf dem Grundstück ein Haus zu bauen. Damit besitzt er das Haus, nicht aber das Grundstück, auf dem es steht. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt er einen Erbbauzins an den Eigentümer, meist zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückswerts jährlich. In den meisten Fällen sind es Gemeinden, Stiftungen oder Kirchen, die Erbbaurechte vergeben, es können aber auch Privatpersonen sein.
Das Erbbaurecht kann vererbt, verkauft oder belastet werden. Dass ein bestehendes Erbbaurecht vererbt oder verkauft wird, ist heute deutlich häufiger der Fall, als dass eine Erbpacht neu vergeben wird. Dann wird der Erbbaurechtsvertrag vom neuen Besitzer der Immobilie übernommen, die Vertragslaufzeit läuft weiter. Endet der Vertrag und wird er nicht verlängert, geht das Eigentumsrecht an der Immobilie auf den Erbbaurechtgeber über. Er muss den Erbbaurechtnehmer dafür mit mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie entschädigen.
Der Erbbaurechtsvertrag ist ein enorm wichtiger Teil des Erbbaurechts. Denn viele Dinge können hier individuell bestimmt werden. Bei der Aushandlung eines solchen Vertrags gilt es deshalb, genau hinzuschauen und gut zu verhandeln. Wer in Erwägung zieht, ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen, hat auf die Gestaltung des Vertrags natürlich keinen Einfluss mehr. Umso genauer sollte er jedoch den bestehenden Vertrag prüfen. Insbesondere auf Folgendes sollte man achten:
Ein Erbbaurechtsvertrag kann von beiden Seiten nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Jedoch hat der Erbbaurechtgeber unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht. Man nennt dies dann „Heimfall“. Zu einem Heimfall kann es kommen, wenn der Erbbaunehmer den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann, das Grundstück anders nutzt als im Erbbaurechtsvertrag vereinbart oder das Grundstück verwahrlosen lässt. Ein weiterer Grund für einen Heimfall kann Eigenbedarf des Grundstückseigentümers sein – sofern eine Eigenbedarfskündigung nicht im Vertrag ausgeschlossen wurde. Auch wenn der Erbbaurechtgeber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, muss er dem Erbbaurechtnehmer mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie als Entschädigung zahlen.
Ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen, kann Vor- aber auch Nachteile haben:
Der große Vorteil eines Hauskaufs mit Erbbaurecht ist die Tatsache, dass diese Häuser in der Regel zu deutlich günstigeren Konditionen verkauft werden. Das ist auch logisch, schließlich kauft man nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück. Der deutlich niedrigere Kaufpreis kann es also auch Menschen mit geringerem Einkommen ermöglichen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Ein weiterer Vorteil kann sein, dass man auf diese Weise auch an ein Haus in einer begehrten Wohnlage kommen kann, die sonst unerschwinglich wäre.
Zu dem Vorteil des günstigeren Kaufpreises gesellen sich jedoch einige Nachteile bei einem Hauskauf mit Erbbaurecht. Ein klarer Nachteil ist, dass das Erbbaurecht zeitlich begrenzt ist. Man kann also nicht sicher sein, ob man nach Ablauf der Laufzeit des Vertrags weiterhin Eigentümer des Hauses bleiben kann. Ein weiterer Nachteil ist das Mitspracherecht des Erbbaugebers in einigen Punkten. So können Umbauten an der eigenen Immobilie eventuell nicht umgesetzt werden, wenn der Grundstückseigentümer nicht zustimmt.
Auch finanziell muss genau durchgerechnet werden, ob sich ein Hauskauf mit Erbbaurecht lohnt. Denn der Hauskauf selbst ist zwar in der Regel deutlich günstiger. Jedoch stehen viele Banken einer Finanzierung hier skeptischer gegenüber und verlangen mehr Eigenkapital und eventuell auch höhere Zinsen. Hinzukommt, dass neben der Tilgung des Kredits auch der Erbbauzins gezahlt werden muss. Und dieser muss nicht nur immer weiterlaufend gezahlt werden (während ein Immobilienkredit irgendwann getilgt ist), sondern steigt in der Regel auch noch.
Wegen all dieser Nachteile und der Komplexität des Themas ist eine Immobilie mit Erbbaurecht häufig schwieriger wieder zu verkaufen. Denn viele Immobilieninteressenten schrecken hier zurück. Zudem muss der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen. Er darf seine Zustimmung jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern – etwa wenn zu befürchten ist, dass der Käufer nicht solvent genug ist, um den Erbbauzins zu zahlen.