17. November 2020

Die Eigenbedarfskündigung

Mieter sind in Deutschland besonders geschützt. Der Vermieter darf einen Mietvertrag nur dann kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten nicht erfüllt oder wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der häufigste Grund für ein solches berechtigtes Interesse ist der Eigenbedarf. Doch was ist hier erlaubt, wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtens und unter welchen Umständen können Mieter dennoch in der Wohnung bleiben? Wir erklären es Ihnen.

Wann darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Es ist gesetzlich klar geregelt, unter welchen Umständen eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist. Und zwar, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen engen Familienangehörigen oder ein Mitglied seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen, für die Eigenbedarf angemeldet werden darf, gehören:

• Ehe- oder eingetragener Lebenspartner
• Kinder
• Enkelkinder
• Eltern(teil)
• Großeltern(teil)
• Geschwister
• Nichten
• Neffen
• Schwiegereltern(teil)

Zu den als Haushaltsmitglieder bezeichneten Personen gehören:

• Lebensgefährte/in
• Kinder des Lebensgefährten, der Lebensgefährtin
• Pflegekinder
• Pflegepersonal
• Hausangestellte

Für weiter entfernte Verwandte, wie beispielsweise Cousins oder Tanten und Onkel darf in der Regel kein Eigenbedarf angemeldet werden. Es sei denn, der Vermieter kann glaubhaft darlegen, dass er zu dieser Person ein besonders enges Verhältnis hat.

Außerdem muss ein guter Grund für den Eigenbedarf bestehen, damit eine Eigenbedarfskündigung rechtskräftig ist. Es reicht also nicht, anzugeben, dass der Vermieter die Wohnung dringend selbst benötigt. Gute Gründe können beispielsweise sein:

• Mehr Platzbedarf wegen Heirat, Familienplanung oder Familienzuwachs
• Kinder hatten bisher ein gemeinsames Zimmer und benötigen nun ein eigenes
• Kinder oder andere Familienmitglieder benötigen eine eigene Wohnung
• Der Vermieter oder Familienmitglieder benötigen die Wohnung nach einer Trennung oder Scheidung
• Angehörige sollen in der Wohnung gepflegt werden; Pflegepersonal mit einziehen
• Nach einem Jobwechsel liegt die Wohnung näher am Arbeitsplatz
• Der Vermieter oder ein Familienmitglied braucht die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen (beispielsweise eine Erdgeschosswohnung wegen eines Rollstuhls)
• Der Vermieter oder sein Angehöriger hat selbst eine Eigenbedarfskündigung bekommen
• Dem Vermieter würde ein finanzieller Nachteil entstehen, wenn er die Wohnung nicht selbst nutzen kann. Kein Grund ist allerdings, dass der Vermieter die Immobilie verkaufen möchte und sie gewinnbringender verkaufen kann, wenn sie nicht vermietet ist.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

Eine Eigenbedarfskündigung braucht eine bestimmte Form, damit sie wirksam ist. Das heißt, sie muss formale Anforderungen erfüllen. Dazu gehört zunächst einmal, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss. Eine mündliche Kündigung reicht nicht aus. Sie muss an alle Mieter adressiert sein und von allen Vermietern unterschrieben werden. Außerdem muss aus dem Schreiben klar hervorgehen, um welche Wohnung es sich handelt und zu welchem Termin gekündigt werden soll.

Besonders wichtig bei der Eigenbedarfskündigung ist der Kündigungsgrund. Es muss im Kündigungsschreiben klar stehen, wer in die Wohnung einziehen soll und – sofern es sich nicht um den Vermieter selbst handelt – in welchem Verhältnis er zum Vermieter steht. Sollen mehrere Personen in die Wohnung ziehen, müssen jedoch nicht alle genannt werden. Außerdem muss genau dargelegt werden, warum diese Person die Wohnung benötigt. Das kann einer der oben genannten oder ein anderer wichtiger Grund sein. Daneben müssen die Mieter im Schreiben auf ihr gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Denn: Mieter können bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses ihren Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung schriftlich erklären, beispielsweise wenn sie einen Härtefall geltend machen wollen (siehe unten).

Sollte der Vermieter eine Alternativwohnung haben, die zufällig gerade frei ist oder frei wird, und die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch das im Kündigungsschreiben erwähnen.

Gibt es weitere Gründe, weswegen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist?

Neben dem fehlenden Grund für den Eigenbedarf gibt es einige weitere Punkte, die eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Häufig kommt es vor, dass Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuschen, um Mieter loszuwerden. Dann ist die Kündigung nicht nur unwirksam, das ist sogar Betrug (siehe unten).

Ebenfalls unwirksam ist eine sogenannte treuwidrige Kündigung. Das bedeutet, dass der Vermieter schon beabsichtigte, später Eigenbedarf anzumelden, bevor er die Wohnung überhaupt vermietet hat. Jedoch wird es schwer sein, das dem Vermieter nachzuweisen.

Unwirksam kann eine Eigenbedarfskündigung auch sein, wenn der Vermieter eine Alternativwohnung hätte, die frei ist oder frei wird, und die er statt der zu kündigenden Wohnung nutzen könnte. Das gilt jedoch nur in einem engen Rahmen. Heißt: Die Alternativwohnung muss mit der Wohnung, die gekündigt werden soll, vergleichbar sein in Größe, Lage und Schnitt. Der Vermieter oder sein Familienangehöriger, der einziehen soll, darf keine Abstriche machen müssen.

Auch bei einem Eigenbedarf, der nur sehr kurzzeitig gilt, kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Und wenn eine sogenannte Zweckverfehlung vorliegt. Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht so nutzen kann, wie er das im Kündigungsschreiben angibt. Das muss im Einzelfall betrachtet und entschieden werden.

Wie ist die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung?

Wenn ein Vermieter seinem Mieter kündigt, richten sich die Kündigungsfristen danach, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Wohnt er weniger als fünf Jahre in der Wohnung, liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Bei einer Mietdauer von zwischen fünf und acht Jahren sind es sechs Monate, bei mehr als 8 Jahren neun Monate. Das gilt auch für Eigenbedarfskündigungen.

Gibt es Fälle, bei denen man trotz Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben darf?

Zunächst lohnt es sich für Mieter, die Eigenbedarfskündigung genau zu prüfen oder bestenfalls von einem Fachmann prüfen zu lassen. Denn enthält sie Fehler, ist sie mitunter nichtig. Mieter können die Kündigung dann ignorieren und in der Wohnung wohnen bleiben. Der Vermieter kann zwar anschließend eine neue, formal richtige Eigenbedarfskündigung ausstellen. Lag der Fehler jedoch beispielsweise darin, dass der Vermieter für eine Person Eigenbedarf angemeldet hat, für die er keinen Eigenbedarf anmelden darf, ist es unglaubwürdig, wenn er erneut wegen Eigenbedarf für eine andere Person kündigt. Dann hat der Mieter eventuell gute Chancen, in der Wohnung zu bleiben. Hier macht es Sinn, einen Anwalt zurate zu ziehen.

Darüber hinaus gibt es die sogenannte Sozialklausel oder Härteklausel. Dazu muss der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist schriftlich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen und erläutern, warum es ihm nicht zugemutet werden kann, aus der Wohnung auszuziehen. Das ist jedoch nur erfolgsversprechend, wenn wirklich ein Härtefall vorliegt. Härtefälle können beispielsweise sein, wenn der Mieter schwer krank, schwanger oder sehr alt ist. Ein Richter muss dann entscheiden, ob die Interessen des Mieters oder die des Vermieters schwerer wiegen. Wird der Mieter als Härtefall eingestuft und wiegen seine Interessen somit schwerer als die des Vermieters, darf er weiter in der Wohnung wohnen bleiben. Der Richter kann dies entweder für einen befristeten Zeitraum bestimmen – beispielsweise bis einige Zeit nach der Geburt des Kindes bei einer Schwangerschaft – oder unbefristet – beispielsweise bei einer alten, schwer kranken Person.

Was passiert, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht?

Hat ein Mieter den Verdacht, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht – zum Beispiel, weil der Eigenbedarfskündigung ein Streit vorausgegangen ist – sollte er genau hinsehen. Denn: Eine Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ist Betrug und der Mieter kann gegebenenfalls Schadensersatz geltend machen. Dazu muss er jedoch beweisen können, dass der Eigenbedarf gar nicht wirklich besteht. Dieser Beweis kann allerdings in der Regel erst dann erbracht werden, wenn der Mieter bereits ausgezogen sind. Merkt er dann, dass nicht die Person einzieht, die in der Eigenbedarfskündigung genannt war, sondern die Wohnung neu vermietet oder verkauft wird oder länger leer steht, lohnt es sich unter Umständen, Schadensersatz geltend zu machen. Schadensersatz kann es beispielsweise geben für die Differenz zur jetzt teureren Wohnung oder den längeren Weg zur Arbeit.

Welche Ausnahmen von den oben beschriebenen Regeln gibt es bei Eigenbedarfskündigungen?

Es gibt einige wenige Ausnahmen von dem bereits Beschriebenen, was Eigenbedarfskündigungen betrifft:

• Eigentümer eines Zweifamilienhauses, die den einen Teil des Hauses selbst bewohnen und den anderen Teil vermieten, haben ein erleichtertes Kündigungsrecht. Sie müssen im Prinzip gar nicht auf eine Eigenbedarfskündigung zurückgreifen, sondern dürfen ihren Mietern ohne Angabe von Gründen kündigen. Dann müssen sie jedoch eine um drei Monate längere Kündigungsfrist einhalten. Bei Mietern, die kürzer als fünf Jahre dort wohnen, sind es dann 6 Monate Kündigungsfrist. Zwischen fünf und acht Jahren 9 Monate und ab acht Jahren Mietdauer 12 Monate.
• Bei Wohnungen, die – während ein Mieter dort wohnt – in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurden und dann verkauft werden, gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen für diesen Mieter. Die neuen Eigentümer dürfen dann erst nach frühestens drei Jahren Eigenbedarf anmelden. Die Bundesländer dürfen diese Sperrfrist für einzelne Kommunen sogar auf bis zu zehn Jahre ausweiten.

alle Beiträge