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Ob bei Miet- oder Eigentumswohnungen: eine korrekte Wohnflächenberechnung ist wichtig. Bestimmt sie doch die Miethöhe maßgeblich und auch viele Nebenkosten berechnen sich anhand der Wohnfläche. Doch die Wohnflächenberechnung ist mitunter ein komplexes Thema.
Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung richtig im Mietvertrag angegeben? Oder ist die Wohnung gar kleiner? Ist die Wohnfläche einer Eigentumswohnung zu groß berechnet und zahlt der Eigentümer damit mehr Nebenkosten als er müsste? Nicht selten wird sie zu einem Streitthema: die Wohnfläche. Doch wie funktioniert die Wohnflächenberechnung richtig?
Wie die Wohnfläche richtig berechnet wird, ist nicht ganz einfach zu beantworten. Denn es gibt verschiedene Methoden, die für die Wohnflächenberechnung herangezogen werden können. Und diese kommen mitunter zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Nur beim geförderten Wohnbau muss laut Gesetz eine bestimmte Methode der Wohnflächenberechnung herangezogen werden: die Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung (WoflV). In allen anderen Fällen können auch andere Methoden genutzt werden. Jedoch: Kommt es zum Streitfall und einer Gerichtsverhandlung, berufen sich Gerichte in der Regel auch auf die Wohnflächenverordnung.
Diese Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es:
Die Wohnfläche einer Wohnung kann nach der DIN-Norm 277 berechnet werden. Diese Norm ist eine Berechnungsgrundlage für Grundflächen und Rauminhalte. Bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 werden Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Keller voll als Nutz- bzw. Wohnfläche gerechnet. So ist diese Berechnungsmethode für Vermieter und Verkäufer vorteilhaft, weil damit die größtmögliche Fläche erzielt wird. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen können die Unterschiede zu anderen Berechnungsmethoden deutlich ausfallen.
Eine weitere Methode, die Wohnfläche zu berechnen, ist die nach der DIN-Norm 283. Diese wurde jedoch vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt und wird eigentlich nicht mehr angewendet. Es sei denn, beide Parteien verständigen sich im Mietvertrag darauf, dass diese Norm bei der Wohnflächenberechnung zur Anwendung kommen soll. Das ist jedoch die Ausnahme.
Eine weitere Methode ist die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoflV), die im Januar 2004 in Kraft getreten ist. Vorher wurde nach der Zweiten Berechnungsverordnung (2. BV) gemessen. Diese kann daher noch in Altmietverträgen, die vor 2014 geschlossen wurden, auftauchen.
Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die am häufigsten angewendete Methode. Im geförderten Wohnbau ist es sogar Pflicht, die Wohnfläche danach zu bestimmen und auch Gerichte halten sich in der Regel an die Verordnung. Darin ist recht klar definiert, welche Flächen zu welchem Anteil zur Wohnfläche zu rechnen sind. Flächen mit Dachschrägen und Balkone zählen hier beispielsweise nur anteilig.
Da in den meisten Fällen die Wohnflächenverordnung für die Berechnung der Wohnfläche herangezogen wird, möchten wir im Folgenden nur für diese Methode genauer beschreiben, wie die Wohnfläche berechnet wird.
Um die Wohnfläche einer Wohnung zu berechnen, muss man zunächst wissen, welche Räume berücksichtigt werden. In die Berechnung eingeschlossen werden:
Nicht berücksichtigt werden:
In den zu berücksichtigen Räumen muss nun die Fläche gemessen werden. Aus der Summe der gemessenen Flächen ergibt sich die Grundfläche. Die Grundfläche ist jedoch nicht gleich der Wohnfläche. Denn manche der Räume und Flächen werden nur zu einem bestimmten Anteil zur Wohnfläche hinzugezählt. Hier gilt:
Die Raumhöhe ist ausschlaggebend, ob die Fläche darunter zur Wohnfläche gezählt wird. Das ist insbesondere bei Dachschrägen entscheidend. Ab einer Höhe von 2,0 Metern wird die Fläche darunter voll zur Wohnfläche gezählt. Liegt die lichte Höhe zwischen 1,0 und 1,99 Meter, wird sie zur Hälfte zur Wohnfläche gezählt. Alles unter einem Meter Höhe zählt nicht.
Bei Terrassen, Balkonen und Loggien gilt, dass sie in der Regel zu einem Viertel zur Wohnfläche gerechnet werden. In Ausnahmefällen können sie auch zur Hälfte gezählt werden, wenn sie aufgrund ihrer Größe, Lage oder Ausstattung einen besonderen Wohnwert darstellen. Außerdem gilt: Terrassen müssen direkt vom Haus aus zugänglich sein, damit sie zur Wohnfläche gezählt werden dürfen. Terrassen, für die man beispielsweise erst um das Haus herumgehen muss, zählen nicht.
Wintergärten und Schwimmbäder werden zur Hälfte als Wohnfläche gezählt, wenn sie nach allen Seiten geschlossen sind. Können sie zudem beheizt werden zählen sie voll als Wohnfläche.
Die Grundfläche von Treppen wird mit zur Wohnfläche gezählt, wenn die Treppe nicht mehr als drei Steigungen hat. Darüber zählt die Treppe nicht mehr zur Wohnfläche. Bei der Fläche unter Treppen wird verfahren wie bei Dachschrägen. Unter 1,0 Meter Höhe zählt die Fläche nicht zur Wohnfläche, zwischen 1,0 und 1,99 Meter zur Hälfte und ab 2,0 Meter Höhe voll.
Bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung muss man zudem wissen, dass weitere bestimmte Flächen von der Wohnfläche abgezogen werden. Dazu gehören:
Daneben gibt es auch Flächen, die zur Wohnfläche dazugezählt werden. Das sind beispielsweise:
Immer wieder kommt es vor, dass die Wohnfläche in Mietverträgen falsch angegeben ist. Das kann Konsequenzen haben. Für den Mieter bedeutet eine falsch angegeben Wohnfläche, dass er eventuell die Miete kürzen darf. Ob er das darf, hängt davon ab, um wie viel die angegebene Wohnfläche von der eigentlichen Wohnfläche abweicht. Liegt die Differenz bei mehr als zehn Prozent, darf der Mieter die Miete um die abweichende Prozentzahl kürzen. Das bedeutet: Ist die Wohnung um 12 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete ebenfalls um 12 Prozent kürzen. Außerdem darf er zu viel gezahlte Miete zurückfordern – aber nur für drei Jahre. Zudem hat der Mieter bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent ein Sonderkündigungsrecht und kann die Wohnung fristlos kündigen, sobald er von der Abweichung erfährt. Rückwirkend geht das aber nicht.
Ein weiterer wichtiger Punkt für Mieter sind Nebenkosten, die anhand der Wohnfläche berechnet werden. Hier gilt keine Hürde von zehn Prozent. Das bedeutet, kommt heraus, dass die Wohnfläche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, entsprechend anpassen und zu viel gezahlte Summen der vergangenen drei Jahre zurückfordern.
Vermieter haben dagegen nicht das Recht, die Miete anzupassen, wenn sich herausstellen sollte, dass die Wohnflächenberechnung falsch war. Auch das Sonderkündigungsrecht gilt für sie nicht. Nur die Nebenkosten, die nach Wohnfläche berechnet werden, dürfen sie entsprechend anpassen.
Die Ausführungen zeigen: In vielen Fällen lohnt es sich, die Wohnfläche einmal nachzumessen. Doch das ist oft nicht ganz so einfach, wie es sich anhört. Gerade an verwinkelten Räumen kann man da schnell verzweifeln. Mit diesen Tipps zur Wohnflächenberechnung kann es trotzdem klappen:
Hat ein Mieter selbst nachgemessen und ist zu einem deutlich abweichenden Ergebnis im Vergleich zu dem gekommen, was im Mietvertrag steht, kann er seine Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen. Einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird die eigene Messung jedoch nicht standhalten. Dann wird in der Regel ein Sachverständigengutachten nötig.
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