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Zwangsversteigerung – Chance oder Risiko?

Eine Zwangsversteigerung bietet häufig die Gelegenheit, eine Immobilie günstig zu erwerben. Doch: Wer ein Haus oder eine Wohnung ersteigern möchte, sollte sich vorher intensiv mit dem Thema Zwangsversteigerungen auseinandersetzen. Wie das Verfahren abläuft und auf was zu achten ist, erfahren Sie im Folgenden.

Zwangsversteigerung – was ist das und wie erfährt man davon?

Geht einem Immobilienbesitzer das Geld aus und er kann seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen, kommt es nicht selten zu einer Zwangsversteigerung. Angestrebt wir die Versteigerung der Immobilie von einem oder mehreren der Gläubiger – häufig einer Bank.

Durchgeführt werden Zwangsversteigerungen durch die zuständigen Amtsgerichte. Diese veröffentlichen Termine für Versteigerungen an Gerichts- und Gemeindetafeln. Zudem informieren verschiedene Online-Portale (unter anderem www.ivd24immobilien.de und www.zvg-portal.de) über die Termine. Oft werden hier bereits der Verkehrswert und ein Exposé zur Einsicht angeboten.

So sollte man sich auf eine Zwangsversteigerung vorbereiten

An einer Zwangsversteigerung kann jeder teilnehmen. Deshalb lohnt es sich – sofern man eine Immobilie ersteigern möchte – zunächst einmal bei zwei oder drei Zwangsversteigerungen dabei zu sein, ohne mitzubieten. So bekommt der Interessent einen Einblick in das Prozedere und ein Gefühl für den Prozess.

Ist dann eine passende Immobilie unter den zu Versteigernden, sollte man sich über diese genau informieren. Das Amtsgericht, bei dem die Immobilie versteigert wird, hält in der Regel das Verkehrswertgutachten und Grundbuchauszüge zur Einsichtnahme bereit. Aus dem Verkehrswertgutachten – mithilfe dessen der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt wurde – lässt sich ersehen, ob Schäden oder Baumängel an der Immobilie vorliegen. Doch Vorsicht: Der Noch-Eigentümer ist nicht gesetzlich dazu verpflichtet, den Gutachter in das Haus oder die Wohnung zu lassen. Das Gutachten wird deshalb teilweise ohne eine Besichtigung erstellt. Aus den Grundbuchauszügen geht hervor, ob bestimmte Rechte wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht anderer Personen übernommen werden müssen.

Außerdem sollte sich der Kaufinteressent die Immobilie ansehen. Oft ist das nur von außen möglich, da der bisherige Besitzer beziehungsweise der Mieter den Interessenten nicht hineinlassen muss. Doch auch von außen kann man schon einen Eindruck von der zu versteigernden Immobilie gewinnen.

Ist der Interessent weiterhin der Meinung, dass die Immobilie die Richtige ist, sollte er sich auch auf den Termin der Zwangsversteigerung vorbereiten. Um überhaupt an der Versteigerung teilnehmen zu dürfen, muss der Bieter eine Sicherheit beim Amtsgericht in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Möglich ist das in Form eines Bundesbank- oder Verrechnungsschecks oder in Form einer Überweisung an die Landesjustizkasse. Sollte der Bieter den Zuschlag nicht erhalten, wird das Geld zurücküberwiesen.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, sich eine Bieterstrategie zurechtzulegen. Bereits im Vorfeld sollte klar sein, wie hoch das höchste Gebot ist, das man abgeben möchte. Experten raten zudem, ungerade Beträge zu bieten, um andere über die eigene Höchstgrenze im Unklaren zu lassen. Außerdem sollte man einen kühlen Kopf bewahren und vorsichtig sein: Ein einmal mündlich abgegebenes Gebot ist rechtlich bindend und kann nicht zurückgenommen werden.

Ablauf der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung selbst läuft in drei Schritten ab. Zunächst informiert der Rechtspfleger noch einmal über Grundbucheinträge, den Verkehrswert der Immobilie und nennt das geringste Gebot. Das ist der Wert der mindestens geboten werden muss. Er enthält die Verfahrenskosten und weitere Kosten, die der Käufer der Immobilie übernehmen muss, wie beispielsweise offene Grundsteuerbeträge. Diesen Teil des geringsten Gebots sollte sich der Interessent also merken. Denn diese Kosten kommen bei einem Zuschlag zusätzlich auf ihn zu.

Anschließend beginnt die Zwangsversteigerung. Die Bieterphase dauert mindestens dreißig Minuten und endet dann, wenn keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Anschließend entscheidet das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Liegt das höchste Gebot nicht mindestens bei der Hälfte des Verkehrswerts, wird kein Zuschlag erteilt. Liegt es zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger den Zuschlag verwehren. In beiden Fällen wird ein neuer Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt, bei dem diese Grenzwerte dann nicht mehr gelten. Liegt das Gebot bei 70 Prozent des Verkehrswerts oder höher, erhält der Meistbietende den Zuschlag.

Das ist nach der Zwangsversteigerung zu erledigen

Im Anschluss an die Zwangsversteigerung wird ein Verteilungstermin angesetzt, bei dem die Kaufsumme an die Gläubiger verteilt wird. Rechtzeitig vor diesem Termin muss der Käufer die Kaufsumme an das Amtsgericht überwiesen haben. Es ist sinnvoll, dies zeitnah nach der Versteigerung der Immobilie zu tun, denn für die Zeit zwischen Versteigerungstermin und Einzahlung werden Zinsen in Höhe von 4 Prozent fällig.

Hat der Verteilungstermin stattgefunden und liegt dem Gericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vor, muss der Käufer der Immobilie noch die Grunderwerbssteuer zahlen und wird anschließend in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Das Haus oder die Wohnung gehört nun offiziell dem Käufer. Ist sie nicht bewohnt, kann er sie sofort nutzen. Lebt der ehemalige Eigentümer jedoch noch in der Immobilie, muss der neue Besitzer ihn schriftlich auffordern auszuziehen. Tut er dies nicht, kann ein Gerichtsvollzieher hinzugezogen werden und eine Zwangsräumung veranlassen. Vorsicht: Das verursacht erneut Kosten für den Käufer. Ist die Immobilie vermietet, geht der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet, dass er auch alle Rechte und Pflichten als Vermieter übernimmt. Möchte er selbst einziehen, kann er Eigenbedarf anmelden, muss aber die gesetzlich festgelegten Fristen einhalten. So kann es mitunter einige Zeit dauern, bis man nach einer Zwangsversteigerung ins Eigenheim ziehen kann.




Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in 95706 Schirnding, Bahnhofstr.

in 95706

Kaufpreis:
Preis auf Anfrage
Wohnfläche
ca. 45 m²
Zimmer
2
Baujahr
1950
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Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in 16845 Dessow, Brunner Weg

in 16845

Kaufpreis:
17.000 €
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Zwangsversteigerung Hotel garni in 76332 Bad Herrenalb, Bernsteinweg

in 76332

Kaufpreis:
114.000 €
Gesamtfläche
ca. 1.026 m²
Baujahr
1910
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Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus in 26506 Norden, Pekelheringer Weg

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Kaufpreis:
253.000 €
Gesamtfläche
ca. 5.000 m²
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Zwangsversteigerung Halle in 37191 Katlenburg-Lindau, Bundesstr.

in 37191

Kaufpreis:
113.000 €
Gesamtfläche
ca. 2.152 m²
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Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in 92237 Sulzbach-Rosenberg, Carl-von-Ossietzky-Str.

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Kaufpreis:
215.200 €
Wohnfläche
ca. 134 m²
Baujahr
2003
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Zwangsversteigerung Wohn- u. Geschäftsgebäude in 09212 Limbach-Oberfrohna, Karlstr.

in 09212

Kaufpreis:
157.000 €
Gesamtfläche
ca. 3.028 m²
Baujahr
1900
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Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in 53721 Siegburg, Am Tannenhof

in 53721

Kaufpreis:
104.000 €
Wohnfläche
ca. 44 m²
Zimmer
2
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Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in 51107 Köln, Waldstr.

in 51107

Kaufpreis:
104.000 €
Wohnfläche
ca. 68 m²
Zimmer
3
Baujahr
1960
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Zwangsversteigerung Grundstück in 95111 Rehau, Nähe Hofer Str.

in 95111

Kaufpreis:
44.000 €
Grundstücksfläche
ca. 1.754 m²
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Teilungsversteigerung Mehrfamilienhaus in 95448 Bayreuth, Sandleite

in 95448

Kaufpreis:
322.800 €
Wohnfläche
ca. 182 m²
Baujahr
1958
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Zwangsversteigerung Wohn- u. Geschäftsgebäude in 95502 Himmelkron, Am Main

in 95502

Kaufpreis:
213.000 €
Gesamtfläche
ca. 1.672 m²
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Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in 74243 Langenbrettach, Gochsener Str.

in 74243

Kaufpreis:
267.000 €
Wohnfläche
ca. 187 m²
Baujahr
1977
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Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus in 73730 Esslingen, Mettenhaldenstr.

in 73730

Kaufpreis:
206.000 €
Baujahr
1956
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Teilungsversteigerung Erdgeschosswohnung in 22848 Norderstedt, Schilfgrund

in 22848

Kaufpreis:
229.548 €
Wohnfläche
ca. 84 m²
Zimmer
3
Baujahr
2007
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Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in 53757 Sankt Augustin, Drachenfelsstr.

in 53757

Kaufpreis:
585.000 €
Wohnfläche
ca. 376 m²
Baujahr
1968
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