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Zwangsversteigerung – Chance oder Risiko?

Eine Zwangsversteigerung bietet häufig die Gelegenheit, eine Immobilie günstig zu erwerben. Doch: Wer ein Haus oder eine Wohnung ersteigern möchte, sollte sich vorher intensiv mit dem Thema Zwangsversteigerungen auseinandersetzen. Wie das Verfahren abläuft und auf was zu achten ist, erfahren Sie im Folgenden.

Zwangsversteigerung – was ist das und wie erfährt man davon?

Geht einem Immobilienbesitzer das Geld aus und er kann seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen, kommt es nicht selten zu einer Zwangsversteigerung. Angestrebt wir die Versteigerung der Immobilie von einem oder mehreren der Gläubiger – häufig einer Bank.

Durchgeführt werden Zwangsversteigerungen durch die zuständigen Amtsgerichte. Diese veröffentlichen Termine für Versteigerungen an Gerichts- und Gemeindetafeln. Zudem informieren verschiedene Online-Portale (unter anderem www.ivd24immobilien.de und www.zvg-portal.de) über die Termine. Oft werden hier bereits der Verkehrswert und ein Exposé zur Einsicht angeboten.

So sollte man sich auf eine Zwangsversteigerung vorbereiten

An einer Zwangsversteigerung kann jeder teilnehmen. Deshalb lohnt es sich – sofern man eine Immobilie ersteigern möchte – zunächst einmal bei zwei oder drei Zwangsversteigerungen dabei zu sein, ohne mitzubieten. So bekommt der Interessent einen Einblick in das Prozedere und ein Gefühl für den Prozess.

Ist dann eine passende Immobilie unter den zu Versteigernden, sollte man sich über diese genau informieren. Das Amtsgericht, bei dem die Immobilie versteigert wird, hält in der Regel das Verkehrswertgutachten und Grundbuchauszüge zur Einsichtnahme bereit. Aus dem Verkehrswertgutachten – mithilfe dessen der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt wurde – lässt sich ersehen, ob Schäden oder Baumängel an der Immobilie vorliegen. Doch Vorsicht: Der Noch-Eigentümer ist nicht gesetzlich dazu verpflichtet, den Gutachter in das Haus oder die Wohnung zu lassen. Das Gutachten wird deshalb teilweise ohne eine Besichtigung erstellt. Aus den Grundbuchauszügen geht hervor, ob bestimmte Rechte wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht anderer Personen übernommen werden müssen.

Außerdem sollte sich der Kaufinteressent die Immobilie ansehen. Oft ist das nur von außen möglich, da der bisherige Besitzer beziehungsweise der Mieter den Interessenten nicht hineinlassen muss. Doch auch von außen kann man schon einen Eindruck von der zu versteigernden Immobilie gewinnen.

Ist der Interessent weiterhin der Meinung, dass die Immobilie die Richtige ist, sollte er sich auch auf den Termin der Zwangsversteigerung vorbereiten. Um überhaupt an der Versteigerung teilnehmen zu dürfen, muss der Bieter eine Sicherheit beim Amtsgericht in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Möglich ist das in Form eines Bundesbank- oder Verrechnungsschecks oder in Form einer Überweisung an die Landesjustizkasse. Sollte der Bieter den Zuschlag nicht erhalten, wird das Geld zurücküberwiesen.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, sich eine Bieterstrategie zurechtzulegen. Bereits im Vorfeld sollte klar sein, wie hoch das höchste Gebot ist, das man abgeben möchte. Experten raten zudem, ungerade Beträge zu bieten, um andere über die eigene Höchstgrenze im Unklaren zu lassen. Außerdem sollte man einen kühlen Kopf bewahren und vorsichtig sein: Ein einmal mündlich abgegebenes Gebot ist rechtlich bindend und kann nicht zurückgenommen werden.

Ablauf der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung selbst läuft in drei Schritten ab. Zunächst informiert der Rechtspfleger noch einmal über Grundbucheinträge, den Verkehrswert der Immobilie und nennt das geringste Gebot. Das ist der Wert der mindestens geboten werden muss. Er enthält die Verfahrenskosten und weitere Kosten, die der Käufer der Immobilie übernehmen muss, wie beispielsweise offene Grundsteuerbeträge. Diesen Teil des geringsten Gebots sollte sich der Interessent also merken. Denn diese Kosten kommen bei einem Zuschlag zusätzlich auf ihn zu.

Anschließend beginnt die Zwangsversteigerung. Die Bieterphase dauert mindestens dreißig Minuten und endet dann, wenn keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Anschließend entscheidet das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Liegt das höchste Gebot nicht mindestens bei der Hälfte des Verkehrswerts, wird kein Zuschlag erteilt. Liegt es zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger den Zuschlag verwehren. In beiden Fällen wird ein neuer Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt, bei dem diese Grenzwerte dann nicht mehr gelten. Liegt das Gebot bei 70 Prozent des Verkehrswerts oder höher, erhält der Meistbietende den Zuschlag.

Das ist nach der Zwangsversteigerung zu erledigen

Im Anschluss an die Zwangsversteigerung wird ein Verteilungstermin angesetzt, bei dem die Kaufsumme an die Gläubiger verteilt wird. Rechtzeitig vor diesem Termin muss der Käufer die Kaufsumme an das Amtsgericht überwiesen haben. Es ist sinnvoll, dies zeitnah nach der Versteigerung der Immobilie zu tun, denn für die Zeit zwischen Versteigerungstermin und Einzahlung werden Zinsen in Höhe von 4 Prozent fällig.

Hat der Verteilungstermin stattgefunden und liegt dem Gericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vor, muss der Käufer der Immobilie noch die Grunderwerbssteuer zahlen und wird anschließend in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Das Haus oder die Wohnung gehört nun offiziell dem Käufer. Ist sie nicht bewohnt, kann er sie sofort nutzen. Lebt der ehemalige Eigentümer jedoch noch in der Immobilie, muss der neue Besitzer ihn schriftlich auffordern auszuziehen. Tut er dies nicht, kann ein Gerichtsvollzieher hinzugezogen werden und eine Zwangsräumung veranlassen. Vorsicht: Das verursacht erneut Kosten für den Käufer. Ist die Immobilie vermietet, geht der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet, dass er auch alle Rechte und Pflichten als Vermieter übernimmt. Möchte er selbst einziehen, kann er Eigenbedarf anmelden, muss aber die gesetzlich festgelegten Fristen einhalten. So kann es mitunter einige Zeit dauern, bis man nach einer Zwangsversteigerung ins Eigenheim ziehen kann.




Einfamiliewohnhaus in Ortslage der Eifelgemeinde Kirchwald in der Zwangsversteigerung

in 56729

Kaufpreis:
46.400 €
Wohnfläche
ca. 113 m²
Zimmer
4
Baujahr
1900
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Zwangsversteigerung; großzügiges Zweifamilienwohnhaus mit Gastronomieobjekt in zentraler Lage

in 53533

Kaufpreis:
195.000 €
Wohnfläche
ca. 383,58 m²
Zimmer
9
Baujahr
1949
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Zwangsversteigerung: Wohn-/Geschäftshaus in Antweiler

in 53533

Kaufpreis:
56.000 €
Baujahr
1930
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Zwangsversteigerung Erdgeschosswohnung in 67547 Worms, Martinsgasse

in 67547

Kaufpreis:
62.000 €
Wohnfläche
ca. 72 m²
Baujahr
1885
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Zwangsversteigerung Wohn- u. Geschäftsgebäude in 54329 Konz, Brunostr.

in 54329

Kaufpreis:
33.400 €
Gesamtfläche
ca. 309 m²
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Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in 06667 Weißenfels, Dammstr.

in 06667

Kaufpreis:
24.000 €
Wohnfläche
ca. 51 m²
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Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in 66976 Rodalben, Prinzregentenstr.

in 66976

Kaufpreis:
28.300 €
Wohnfläche
ca. 130 m²
Baujahr
1926
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Teilungsversteigerung Einfamilienhaus in 39356 Weferlingen, Steinberg

in 39356

Kaufpreis:
202.000 €
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Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte in 39356 Weferlingen, Schäferberg

in 39356

Kaufpreis:
120.000 €
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Zwangsversteigerung Wohn- u. Geschäftsgebäude in 06667 Weißenfels, Kleine Kalandstr.

in 06667

Kaufpreis:
96.000 €
Gesamtfläche
ca. 83 m²
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Teilungsversteigerung Zweifamilienhaus in 76829 Leinsweiler, Slevogtstr.

in 76829

Kaufpreis:
234.000 €
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Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in 56357 Obertiefenbach, Unter den Eichen

in 56357

Kaufpreis:
83.000 €
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Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in 55774 Baumholder, Reichenbacher Str.

in 55774

Kaufpreis:
28.000 €
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Zwangsversteigerung Gewerbe/Anlage in 66128 Saarbrücken, Kirchenstr.

in 66128

Kaufpreis:
247.000 €
Gesamtfläche
ca. 2.723 m²
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Zwangsversteigerung Garage/Sonstige in 42553 Velbert, Am Karrenberg

in 42553

Kaufpreis:
10.000 €
Baujahr
1998
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Zwangsversteigerung Etagenwohnung in 31303 Burgdorf, Am Hütteberg

in 31303

Kaufpreis:
70.000 €
Wohnfläche
ca. 93 m²
Zimmer
3
Baujahr
1930
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